购买包返租的酒店式公寓是“馅饼”还是“陷阱”

自从各地出台相应的房产限购政策后，不少房产中介大力推销包返租的酒店式公寓，房产中介以不限购、不限贷、年收益率高、智能化公寓、地铁物业、自己做业主还包返租等旗号推销包返租的酒店式公寓，购买包返租的酒店式···

         自从各地出台相应的房产限购政策后，不少房产中介大力推销包返租的酒店式公寓，房产中介以不限购、不限贷、年收益率高、智能化公寓、地铁物业、自己做业主还包返租等旗号推销包返租的酒店式公寓，购买包返租的酒店式公寓是“馅饼”还是“陷阱”，包返租的酒店式公寓可能暗藏哪些法律风险呢？

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”的规定，我国公寓可以分为三种类型：第一种为住宅类公寓，这种公寓用地性质一般为住宅，产权年限为70年；第二种是商务公寓，这种公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或者商业用地，产权年限根据用地性质不同分40年或50年；第三种叫酒店式公寓，这种公寓用地性质一般为商业用地，产权年限40年。

酒店式公寓通常小户型，相对来说总价低些，且出现在繁华地段，但是进到楼层里以后，会发现每一层有好多几十户，感觉跟酒店差不多，视觉也比较拥挤。进去公寓里面虽然看到装修很漂亮，但是实用面积太小，虽然有些是复式的，公摊面积太多。公寓坐北朝南比较好的户型不多，没有选到朝向好户型的，你很可能发现其它朝向的户型居然没有阳台或者阳台很小，没有阳台或者阳台很小会给生活带来很多不便利，居住成本高，如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。

案例：

2017年8月初，A小姐接到某房屋中介销售人员陈某的电话，陈某称B公司在番禺区某地铁站旁有个酒店式公寓开盘不限购、地铁物业、十几万可以购买一套、送家私和家电等、百分之十几的年回报率、包返租七至八年可以回本等，并发了公寓精装修的照片给A小姐。8月中旬A小姐到了公寓现场，陈某提供公寓的产权证，A小姐在陈某和其它销售人员设计的套路下以租二十年代买的形式签合同并一次性支付向B公司支付将近三十万的租金，然后B公司又找C公司与A小姐签订一份返租协议。2018年4月（本来约定是2018年1月收公寓）A小姐才收公寓，收公寓后就让C公司帮忙返租，按约定2018年6月可以收取租金，但是C公司却迟迟未支付租金，鉴于收房时B公司就迟延了四个多月，现在C公司又未能依约支付租金，且A小姐听说很多业主找B公司解除合同退回租金（据说B公司给还没有交付公寓的部分业主退了租金），其中包括不少业主与B公司协商不成前往番禺区政府信访，但均没有得到解决。于是A小姐委托了律师，综合A小姐提供的证据材料和陈述，律师到广州市番禺区不动产登记中心查询建公寓那块土地的性质，经查册发现那块土地的用途是工业用地，是用于修建厂房，不属于居民居住用地，只能修建三层楼高，B公司明显存在欺诈行为，当时陈某提供给A小姐看的是那栋楼的房产证，并非A小姐购买那公寓独立的产权证，由于A小姐当时也没有认真看清楚建公寓的土地用途是工业用地，于是做出错误的判断签订了以租代买的合同，因建公寓的土地性质是工业用地，随有可能会被城管部门拆除。

结合房产查册表和依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，“的规定，律师向A小姐提出向法院起诉确认与B公司签订的合同无效和要求B公司返还A小姐支付的一次性支付二十年租金的诉讼方案，另外建议A小姐可以根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定到城乡主管部门举报，给予B公司施加压力，达到拿回全部租金的目的。B公司因收到法院开庭传票，同时受城管部门的介入，于是B公司主动向A小姐提出和解，将租金退回A小姐。

与A小姐相类似经历的案例有很多，有些人投资者购买的公寓是在集体地上建的公寓，也就是所谓的“小产权房”，建“小产权房”的土地很多是一些集体经营性建设用地，是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，因为是违章建筑，所以极有可能会被无偿拆除，另外我国有关法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。对于“返本销售”和“售后返租”等营销方式进行的推销听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因，投资有风险，理财需谨慎。